洪怡芳：任何事都會被取代，找到「對的人」才是創業的護城河！

 四年前，洪怡芳（Ruby）完成一項夢想清單：「被《商業周刊》採訪」，談她如何用 5,000 元創業，打造營業額破億的甜美女裝品牌「露比午茶」。

但是，就在生意最好的時候，疫情如海嘯摧毀露比午茶的 7 成營業額。「隔離期間不出門，業績只剩 3 成，大家沒有買衣服的慾望，都是買 3C、食品、冷凍櫃。解封後，業績也沒有回升。」

露比午茶停業前，洪怡芳負債三千萬，先生每天在嘆氣，「我婆婆常常打電話來，問候我們還好嗎？」

才不過幾年，洪怡芳找到新的創業主題「包租代管」，將老屋改造成優雅又現代的共生公寓，再次打造年收破億的事業，創辦「一方生活」，去年更以「包租婆藍太太」的身份推出「房地產訂閱制」課程，有興趣投入的學員已經超過 2.5 萬人。

露比午茶訂製日系穿搭賣到日本、泰國、馬來西亞

過去，露比午茶從採購起家，甜美穿搭風格擄獲許多少女鐵粉，隨著營收增加，洪怡芳決定讓露比午茶更品牌化，決定自己開版訂製衣服，讓消費者能在這裡買到專屬感。

注重細節的會員經營術，再搭上 ​Facebook 流量紅利的時機，「露比午茶」粉絲超過 30 萬人，不僅深受台灣女孩喜愛，這個品牌更賣到泰國、馬來西亞、日本、菲律賓等國家，在日本更曾創下 3、4 千萬的年營業額。

露比午茶的成功來自「數據驅動」，「做電商就是看數據跟各種營運報告，數據能讓公司夥伴做事的時候更有方向性。」洪怡芳並在 2020 年獲選「台灣百大 MVP 經理人」。

然而，疫情的衝擊不只讓業績腰斬再腰斬，當時日幣大貶，「在日本賣衣服原本能拿到 3 千萬，換回台幣只剩 2 千萬，但是進貨成本卻沒有變，等於我打 7 折給日本。」

營收下降，跟銀行的融資還是要繼續還，每個月就是流出 60 萬，「我一直在想，有什麼事能讓每個月都有現金流入？」

女裝主理人跨界成為包租代管二房東

洪怡芳改造的第一個房源是自己的租屋處。「我是北漂族，從屏東來台北 10 幾年，租房子一直是住辦合一，一個房間自己住，一個房間放貨，一個房間當辦公室，直到生小孩，我覺得不能一直住在辦公室裡面。」

在孩子三歲時決定搬家，她問屋主：「我能幫你把房子租給別人嗎？房租我加一點點，因為我買了很多家具也搬不了。」

屋主欣然同意，因為他長年旅居海外，需要人幫他管理房子。

「我們簽了轉租契約之後，每個月多了幾千塊的收入。我就想，如果做個 30、40 間，我的還款壓力就能變少了。」

2022 年，洪怡芳創辦「一方生活」，至今改造了 200 個以上的房源，管理 800 多個房間。

「對比露比午茶，貨要賣出去才有收入。這個月雙十一做了 1,500 萬，下個月又重新開始。包租代管就不一樣，這個月找 10 個房客，下個月再找 10 個房客，舊房客還在，這是有累積性的。」

從夢幻女裝到夢幻小屋

夢幻女裝跟包租代管乍看之下毫無關聯，從洪怡芳的分享中，你會看到營運事業的訣竅。

「做一方很順利，跟我們有很強的電商實力有關。我們以前做快時尚，每個月要上新、冬天要做夏天的衣服，所以很擅長供應鏈排程。」強大的專案管理能力應用在包租代管，「一般改造房源要 2 個月，我們只花 20 天。」

走進光復北路的一條小巷，推開 1980 年代的老式不鏽鋼大門，沿著紅色扶手爬到 4 樓，一扇《還願》裡的鐵門，走進去看到的是木質地板與 L 型米色沙發，軌道燈與牆面插畫旁邊，一盞暖黃的北歐吊燈懸在木製餐桌上方。

「這裡有沒有很像攝影棚？以前做女裝要週週上新，一年去攝影棚  40 次。因爲去過太多攝影棚了，所以我們弄一下就很像攝影棚。」

洪怡芳說，女裝有很多細節，「就像露比午茶的圖層超爆多」，做包租代管的挑戰在預算有限但細節也要顧好。

這個細節不只是空間設計，也包括取得屋主與房客的信任。「房客的問題不是吵就是亂。誰很吵很明顯，但是髒亂就很難知道是誰弄的。把髒的問題解決了，糾紛會減少很多。」

洪怡芳管理的房源定期有阿姨打掃跟收垃圾，「因為我們的客戶不是只有租客，還有屋主，我們要幫他把房子顧好。」

雖然一方生活才剛創立幾年，卻已經累積了許多忠實客戶。有的租客住在台北的共生公寓，每天通勤 1 小時去桃園上班也不願意搬家。有租客換工作到南部，依然指定一方，或是有屋主的女兒來台北讀書，就安排她住一方的房子。

拼長期，不拼輸贏

其實二房東並不好當，要處理的情緒問題很多。除了調解租客的糾紛，跟房東也會有摩擦。例如租客跟室友處不好，提前搬走跟一方索賠，或屋主想要提高租金等等，「一個人氣起來就變成一個猛獸，你為了保護自己，也變成一個猛獸，就是想跟他拼個輸贏！」

這時候，洪怡芳的先生（藍先生）跟她說：「你就讓他贏。」

「因為我們是靠時間賺錢的，不是靠買賣的當下，你就讓他贏。想一想，3 年後，這口氣值多少錢？值得現在在這裡跟別人大小聲嗎？」

洪怡芳發現，不值錢就不值得生氣，自己心裡的平靜比這口氣重要太多了。「有了這個心態之後，你做任何事情都會覺得很順利，因為你都不會生氣。」

總結多次創業順利的心法，洪怡芳說：「並不是拿很多錢、有很多關係跟資源才容易成功。反而是那些跌得很慘、手上沒錢的人做得特別好。專心在賽道上，要小步的走、快快的走，才能應變市場的變化。」

本次採訪金句整理：

【關於房地產】

• 租賃比買賣更有累積性。如果 500 萬當頭期款買房，1 年收租 48 萬，日後賣掉要繳仲介費、房地合一稅，中間還有貸款利息支出。同樣的錢做包租代管，改造一個房源要花 40～50 萬，每個月可賺 2 萬元價差， 20 個月就回本。
• 現在屋主的課題越來越分離，房屋所有權跟租房經營權可以分開，讓更專業的人去經營。二房東能賺到報酬，屋主的現金流也有保障。
• 整個台北應該有 30 萬人適合住共生公寓，包租代管市場很大。
• 前期挑選成熟獨立的租客，能讓後期管理變得更輕鬆。

• 包租代管業者要同時服務很多利害關係人，屋主跟租客有時是對立的，如果見人說人話，見鬼說鬼話，你就會在有人跟有鬼的地方露出破綻（piak-khang）。
   

  【關於創業】

• 創業本身是創造價值、交換價值、解決問題。
• 美感、數據能力都可以被取代，但是好的團隊是錢買不到的，這是經營事業最大的護城河。
• 不要把身家賭在你自己控制不了的事業上。例如電商觸及率被 Facebook 政策控制，我們就不要去碰這種受控於人的事上。
• 創業比的不是資源而是精神力要全然貫注。我第一次創業只有 5,000 塊又生病，那次很順利。這次創業一開始負債 3,000 萬，手上只有 100 萬，也非常順利。（「現在我跟你借 3,000 萬，你馬上就會創業了😂」）

【關於職涯】

• 不要限制自己的思考。我不會去想我要等到有什麼資源才可以做什麼事情？而是去想我缺什麼，我要去哪裡找？如何找？
• 有些年輕人不敢確定、不敢相信自己能決定自己想要什麼，只想知道「對的答案」。事實上你的願景只有自己可以塑造。
• 現在很流行「選擇比努力重要」，所以人人都會懷疑自己到底選對了嗎？有人即使立下願景，但前進的過程中卻還是懷疑這條路是不是最快最正確？
• 就像 Google 地圖，現在這條路可能塞車但會比較快到，那條路可以看到另外的風景，我們真正要追求的不是願景，而是要追求「在每一條路上都盡興，現在就學會享受現在」。當你現在覺得舒服快樂開心，你就會達成你所要的，這就是正確答案。
• 我人生其中一個願景是被商業周刊採訪，我剛完成一個人生里程碑，疫情就來了，公司業績就掉了。世界會因為你被採訪就變得不一樣嗎？沒有。生活還是要過，世界還是一樣。
• 眼光放遠，過程中你就不會自己內耗。